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REITS渐行渐近 商业地产开发企业该如何应对
发布时间:2009-7-1 10:35:16   来源:中国地产金融网   编辑:中国家装家居网

马经平特图库手机开奖 www.yldek.tw   去年12月3日,国务院出台“金融国九条”的政策措施中,房地产信托投资基金(REITs)首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。随后国务院发布的金融促进经济发展30条意见中要求“开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道”。

  可以看出,国家政策层面对房地产金融创新的关注与支持,一方面可以解决房地产融资问题,同时也为我国投资者创造了新的投资渠道和方式。从目前国家政策形势看,房地产信托投资基金(REITs)的推出已是必然,它对房地产融资,特别是商业地产融资方式也将会产生巨大的影响。

  那么对于商业地产开发商来说,应该采取什么战略和措施来应对影响,最终借此大势发展壮大起来呢?

  REITs渐近,需要重新认识公司核心价值

  商业地产开发商需要对自身价值认识和定位进行转变和提高。以前他们对自己的价值认识只是停留在开发商这个角色,功能仅仅是为了开发商业物业,然后销售,回收资金;而在REITs推出的有利形势下,开发商的自身认识应该提高,要认识到自己不仅仅是开发商,还需要兼顾商业运营,因为运营才是后期商业地产发展的核心。当然这不是否认前期开发不重要,只是说在整个商业地产环节中,开发乃至销售招商仅仅是其前期的阶段,是阶段性的任务,而不是终极任务。

  商业地产运作主要分为三个阶段:分别是商业地产开发建设、商业经营和后期资本运作。目前国内比较重视的是第一个阶段,即商业地产开发建设,中期商业运营及后期资本运作涉及比较少。

  开发商对自己的定位应该是商业地产开发和运营的整合者,也就是说,在开发的时候在意识上要从以前的为了销售而转变到为了后期运营。在这个前提思想的指导下,开发商开发物业才会更加理性,开发的商业物业也才会产生更大的价值,创造更多的社会效益和经济效益。这样也防止了部分开发商只是看到商业地产开发的高收益,而没有看到高风险性的一面,有利于整个商业地产行业的规范发展、加速发展和资源整合。

  REITs渐近,需调整公司经营战略

  REITs渐行渐近,开发企业需要及时调整经营战略。

  长期持有物业

  商业地产项目的投资额度大,通常需要较长的投资回收期,少则十几年,多则几十年。但是一般很多商业地产开发商只重前期开发并尽量缩短开发周期,项目建成后能租就租,能卖能卖,至于是否适合经营则根本不予足够考虑。商业地产前期项目建设和后期整体运营、资本运作出现严重脱节。REITs推出后,商业地产开发商应该更多考虑的是持有商业物业,而且是长期持有。

  扩展公司项目上的业务布局

  中国的商业地产行业的发展时间不长,很多商业地产开发商仅仅是开发了几个项目或者是更少,而且一般分布地域较少,可能就是在同一个城市或是同一个省份,基本上没有全国布局开发的,更不用说在全球商业地产市场布局的。从资产组合上来讲,未来要降低整个组合的风险,项目地域布局是一个很好的措施。

  加强对项目本身特性的考核,重视项目后期现金流的稳定性

  商业地产开发商目前考虑的主要问题可能不是项目的持有,而是自身财力、与当地政府和银行的关系、内部人才结构、商业地产开发实力等。综合这些考虑,他们一般都不会大规模地扩展自己的区域市场。所以我们强调的是从商业物业开发的后期收益角度考虑,应该选取区域市场商业环境优越,或是存在潜力的地区开发,而不是单单靠项目的主题推广、后期营销让项目在短期内火起来,但是到经营后期就很破败的情况出现。

  REITs渐近,需调整公司人才结构

  REITs渐行渐近,开发企业需要适当调整人才结构。

  增加房地产金融相关人才

  目前,房地产开发公司配备的与之相关的人才主要来自财务部门与资本运营部门,专门从事房地产金融的人才基本没有,而房地产金融人才素质要求相当高,需要同时具备房地产和金融两个行业的知识技能,因为房地产金融业务在未来商业地产开发商的业务范畴中将是非常重要的要素。

  增加商业地产管理运营人才

  商业地产管理运营是一个高技术含量的工作,既需要相关的专业技术,同时也需要相关的实践经验,对人才的素质要求较高。

  企业的商业物业在自己持有以后,期间的运营是重中之重,所以配备相应的商业地产运营管理人才是必须的,而不能像之前那样配备主要做物业招商销售的人才。

  REITs渐近,需提高对房地产金融市场的关注度

  商业地产开发商发行REITs,必须时时关注国家房地产金融的相关政策,研究房地产金融市场的宏观形势,包括发行REITS的优惠条件、限制条件、对企业的要求、对其要包装上市的物业的要求、对管理团队的要求等。

  商业地产开发商发行REITs成功后,也需要加强对金融证券,特别是房地产金融证券市场的关注,关注国家金融政策和宏观经济形势,按金融市场的规律办事,加深对金融市场的认识,加深对金融市场的特点和变化规律的了解并运用。

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